Investir à Rio de Janeiro n´a jamais été aussi simple

OKA Property offre un service complet d´accompagnement de l´investisseur. Découvrez comment vous y prendre à travers notre guide.

   Analyse de marché

En raison des plages, de l’histoire et de la culture de cette merveilleuse ville, le marché immobilier de Rio de Janeiro est l’un des plus convoités du Brésil, en particulier dans certains quartiers du sud de la ville. Sortant d’une période de stagnation d’environ 7 ans, le marché montrait des signes de réchauffement au début de la crise sanitaire.

La situation du taux de change du pays est extrêmement favorable pour les investissements en provenance de l’étranger. En environ 18 mois, la valeur de l’immobilier a chuté d’environ 30% pour ceux qui achètent en devises étrangères telles que l’euro ou le dollar. Cette situation est susceptible de persister en raison d’un certain nombre de facteurs, tels que: le taux d’intérêt, la dette publique et la situation politique dans le pays.

   Considérations techniques

Les Brésiliens et les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Brésil. La différence réside dans l’étape avant le choix de la propriété, car l’étranger doit effectuer certaines procédures spécifiques. La première chose à faire par l’étranger qui souhaite acheter une propriété au Brésil est d’obtenir un numéro CPF (Registre des contribuables individuels), qui peut être demandé dans n’importe quelle ambassade ou consulat brésilien à l’étranger, en présentant une copie certifiée conforme de la pièce d’identité, utilisée dans votre pays d’origine ou votre passeport. Si vous êtes marié, vous devrez également obtenir un numéro CPF pour votre conjoint.

L’achat d’un numéro CPF vous permettra également d’ouvrir un compte bancaire afin de pouvoir déménager, recevoir vos revenus ou simplement rapatrier vos fonds si vous décidez de vendre votre bien à l’avenir.

Après l’obtention du CPF, l’étape suivante est le choix du bien et la négociation de la future acquisition, qui doit être accompagnée par un professionnel expérimenté, comme nous le verrons dans la rubrique suivante. Une fois le bien choisi, l’acquisition peut se faire par procuration par acte public, accordant au constituant des pouvoirs spécifiques pour acheter le bien choisi, signer les contrats privés et l’acte. Cette procuration doit être enregistrée auprès du consulat brésilien situé dans le pays d’origine de l’acheteur, en plus d’être enregistrée et traduite dans un bureau de notaire au Brésil.

Après la négociation, l’étape suivante est le transfert des valeurs au vendeur et l’enregistrement de la propriété au nom de l’acheteur. Vous devrez ouvrir un compte bancaire local, car les fonds d’achat doivent être visiblement traçables du compte bancaire de l’acheteur au vendeur. En outre, toutes les transactions monétaires devront être enregistrées en tant qu’investissement étranger auprès de la banque du Brésil, mais ce coût doit être couvert par leurs frais juridiques. À ce stade, certains documents supplémentaires de l’acheteur peuvent être requis, tels qu’une preuve de résidence, des certificats de propriété et un document prouvant l’origine légale de l’argent, pour que l’institution financière approuve le dépôt.

                      Processus d’achat

Le processus d’achat au Brésil est relativement simple une fois que vous avez obtenu votre CPF (Individual Taxpayer Registration). Cependant, il est extrêmement important que vous consultiez un avocat spécialisé. Ceci est encore plus nécessaire si vous achetez un bien de revente, c’est-à-dire un bien qui a déjà appartenu à une personne physique ou morale après sa construction et son incorporation, car la vérification de la situation factuelle et juridique du bien peut être un processus compliqué et soigné. En plus du certificat de charges immobilières, obtenu auprès du bureau d’enregistrement immobilier de la région du bien à acquérir, plusieurs autres certificats doivent certifier que vous achetez un bien libre d’obstacles juridiques ou de dettes, à la fois du bien lui-même et les vendeurs. Mais rassurez-vous, notre conseiller juridique spécialisé vérifiera toute la documentation nécessaire à l’achat en toute sécurité de votre propriété.

Après avoir vérifié toute la documentation immobilière, vous devrez payer un acompte d’environ 10%, variant selon le contrat conclu, lorsque vous aurez accepté votre offre, ce que nous appelons arras ou signal. Le solde est payé à la fin, et l’ensemble du processus est supervisé par un notaire et également par notre équipe.

Après l’acte d’achat et de vente effectué dans le registre des billets, il doit être inscrit au registre de l’immobilier, afin que la propriété soit effectivement transférée. A cet effet, un guide déjà payé pour la taxe de mutation (ITBI) doit être présenté, encaissé par la municipalité à partir de l’emplacement du bien, en plus de l’acte et des autres documents pertinents.

                      Financement

À ce jour, un étranger n’a pas été en mesure d’acquérir une propriété au Brésil grâce à un financement par une banque officielle, à moins qu’il n’ait un visa de résidence permanente ou ne soit naturalisé.

Cependant, si vous n’êtes pas résident et souhaitez financer une propriété au Brésil, il existe toujours d’excellentes opportunités d’achat auprès de grandes entreprises de construction présentes dans le pays, qui, avec leurs propres ressources et indépendantes des banques officielles, approuvent le financement direct.

Comptez sur notre équipe, car nous avons des partenariats avec plusieurs entreprises de construction qui approuvent le financement direct pour les non-résidents. Nous sommes en mesure de vous accompagner tout au long de la négociation.

                      Frais et taxes

Au total, les frais et taxes représentent environ 9% du prix d’achat. Celui-ci est essentiellement réparti entre la taxe de mutation sur les biens immobiliers, 3% (ITBI), les frais d’enregistrement foncier et d’enregistrement de l’acte d’achat et de vente, et la commission de courtage des agents immobiliers, qui varie de 5% à 6%, étant payé par l’entrepreneur du service de courtage, conformément au Code civil brésilien, mais l’inverse peut être prévu, selon les souhaits des parties.

Il est important de noter qu’une fois que vous aurez obtenu votre numéro CPF, vous deviendrez automatiquement responsable de la perception de l’impôt sur le revenu sur le produit de votre propriété. L’impôt sur le revenu est prélevé sur les locations et sous-locations, avec des taux variables allant de 7,5% à 27,5%, selon le montant de la transaction, et doit être payé mensuellement.

Une autre observation importante est que si vous n’êtes pas encore résident, le devoir de perception incombe à l’avocat ou à l’agent immobilier qui intervient dans le bail, qui doit répercuter le loyer déduit de l’impôt.

De la même manière, l’impôt sur le revenu est prélevé au moment de la vente de votre bien, si la valeur obtenue par la vente est supérieure à celle payée lors de l’achat. Dans ce cas, ce que nous appelons «profit immobilier sur gain en capital» se produira, qui a un taux de 15% et est calculé uniquement sur la différence gagnée sur la vente, après déduction des frais de commission de courtage, des commissions, le cas échéant, et des réformes éprouvées. N’oubliez pas que si la propriété a été vendue pour un prix inférieur au montant acheté, elle sera exonérée d’impôt sur le revenu.

                      Permis de résidence

La nouvelle législation sur l’immigration a favorisé les étrangers qui ont l’intention de s’installer au Brésil de manière spectaculaire. Depuis 2018, le Brésil autorise l’octroi de permis de séjour aux étrangers qui investissent dans l’achat de biens immobiliers sur le territoire national. Avant 2018, les conditions d’octroi d’un permis de séjour étaient beaucoup plus restrictives et les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier au Brésil devraient le faire via une personne morale, une procédure beaucoup plus bureaucratique.

Actuellement, il suffit à l’étranger d’acquérir une ou plusieurs propriétés d’une valeur totale de 1 000 000,00 R $ (un million de réaux) pour avoir le droit de demander un permis de séjour, qui sera traité par le ministère de la Justice. Après l’achat de la propriété et l’octroi du permis de séjour, l’étranger peut obtenir un visa de résidence permanente si, pendant 2 (deux) ans, il reste propriétaire de la propriété et remplit les autres exigences légales, telles que contribuer à l’économie locale, génératrice d’emplois et de revenus au Brésil.

Il est important de noter que les étrangers peuvent acquérir des propriétés en copropriété, mais il est nécessaire que chacun investisse le montant minimum mentionné ci-dessus pour avoir droit à un permis de séjour.

   Service spécialisé

OKA Property propose un service spécialisé pour rechercher les meilleures propriétés. Notre équipe pluridisciplinaire sera à vos côtés pour accompagner l’ensemble du processus d’achat: évaluation par un professionnel accrédité, négociation, vérification de la documentation par un avocat spécialisé, conseil et accompagnement technique. Avec 10 ans d’expérience sur le marché de Rio de Janeiro et avec les meilleurs professionnels de Rio de Janeiro, OKA Property est le bon choix pour faire une grosse affaire!